부동산에 눈을 뜨게 되면 자연스레 부동산 경매에 대해서도 관심을 가지게 될 수밖에 없다.
왜냐하면 부동산 경매는 투자와 제테크 수단으로써 이용되기도 하지만, 주거를 목적으로 보다 저렴하게 주택을 매입할 수 있는 방법이기도 하기 때문이다.
하지만 부동산 경매를 하다가 실패한 사람들의 이야기나 주변에서도 위험하다는 말을 종종 접하기 때문에, 지레 겁을 먹고 공부하는 것조차 시도하지 않는 사람들도 많다.
정확히 이야기 하자면 부동산 경매가 위험한 것이 아니라, 공부하지 않는 사람들이 위험한 것이다.
부동산 경매 나오는 이유
법원이나 캠코(자산관리공사)에서 부동산이 경매로 나오는 이유는 매우 간단하다. 그냥 집주인이 소유하고 있는 부동산에 저당 잡혀있는 빚이 너무 많기 때문이다.
그리고 그 빚이 부동산 가격을 훨씬 상회하여 집주인이 도저히 감당을 할 수가 없는 경우, 집주인은 결국 집을 포기하게 되고 그 집은 경매시장으로 나오게 된다.
이렇게 집주인의 손을 떠나버린 부동산이 강제매각 절차를 통해 경매시장으로 나와, 누군가가 그 집을 낙찰받으면 기존에 등기부등본에 기록된 근저당(빚)은 소멸되는 것이 일반적이다.
하지만 전 세계에서 유일무이하게 전세제도가 존재하는 대한민국에서는, 내가 낙찰받고자 하는 집에 거주 중인 임차인을 신경 쓰지 않을 수가 없다.
왜냐하면 경매에 나온 부동산에 거주중인 임차인 또한 보증금을 돌려받을 권리가 있는 엄연한 '채권자'에 해당하기 때문이다.
따라서 대한민국에서 부동산을 경매를 한다는 것은, 부동산 권리분석은 물론이고 임차인 분석까지 필수라고 볼 수 있다.
하지만 이 과정에서 매우 중요한 문제가 있다.
만약 집주인이 채무를 감당하지 못해서 경매시장으로 굴러 나온 부동산의 낙찰금액이 총채무액보다 비싸게 팔린 경우라면, 모든 채무자들은 자신이 집주인에게 받아야 할 돈을 모두 돌려받을 수 있다.
하지만 낙찰금액이 총채무액보다 낮은 경우라면, 필연적으로 채권자들 중 누군가는 집주인으로부터 돌려받아야 될 돈을 돌려받지 못하게 된다.
그게 은행이 되었든, 개인이 되었든, 임차인이 되었든 간에 그렇다는 말이다. 그러나 상식적으로 누구든지 간에 자신이 빌려준 돈은 모두 회수하고 싶은 마음일 것이다.
그래서 생겨난 것이 바로 '배당'이라는 개념인데, 배당은 등기부등본상의 순위에 따라서 '채권자들이 어떤 순서에 따라, 얼마나 돈을 돌려받을 수 있는지'를 정의하는 것이라고 보면 된다.
소멸과 인수의 개념
거시적인 관점에서 보자면 부동산 경매는 총 4가지 주체들로 구성이 되어있다. 각각 채무자, 채권자, 법원, 낙찰자이다.
경매의 시발점은 채무자(집주인)과 채권자들의 돈 문제로부터 시작되었다. 여기서 채권자들은 부동산을 담보로 대출을 내준 은행, 전세보증금을 넣고 들어온 임차인, 집주인과 개인적인 채무관계로 엮인 사람 등으로 꽤나 다양하다.
하지만 집주인이 은행이자를 내지 못하고, 개인적인 채무를 갚지 못하고, 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하면서 부동산은 강제매각 절차를 통해 법원에서 주관하는 경매시장으로 나오게 된다.
이때 경매에 나온 부동산을 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰받기 위해서 나 같은 사람들이 경매시장에 참여하게 된다.
그런데 경매에서는 채무자의 빚을 책임져야 하는 사람이 한 명 더 존재한다. 그리고 그게 바로 경매로 부동산을 구매한 '낙찰자'이다.
쉽게 말해 경매에 나온 부동산에 근저당(빚)이 존재한다는 것을 알면서도 낙찰을 받았으니, 일정 부분은 책임을 져야 한다는 논리다.
따라서 여기서 소멸과 인수라는 개념이 등장하게 되는데, 이 단어들은 경매자들 입장에서 정의한 단어이기 때문에 소멸이라고 해서 집주인의 빚이 사라진다는 것은 아니다.
- 소멸 : 집주인이 책임지고 물어줘야 하는 빚
- 인수 : 낙찰자가 책임지고 물어줘야 하는 빚
여기서 소멸의 경우는 내가 경매로 집을 낙찰받으면서 기존에 부동산에 존재하던 빚이 모두 소멸한다는 의미이다. 하지만 이 소멸이라는 단어는 경매자 입장에서만 소멸한다는 것이며, 집주인은 끝까지 책임을 져야 한다.
두 번째로 인수의 경우는 말 그대로 내가 집주인의 빚을 떠안아서 책임진다는 것인데, 예를 들어 임차인에게 돌려주어야 할 보증금이 5,000만원이 존재한다면 내가 그냥 안고 간다는 뜻이다.
하지만 인수라고 해서 무조건 나쁜 것은 아니며, 그냥 임차인의 보증금만큼 싸게 낙찰을 하면 이렇게 사나 저렇게 사나 큰 차이는 없다. 단지 임차인에게 보증금을 돌려주어야 할 의무가 낙찰자에게 옮겨가는 것이다.